大批房企轉型涌入、公募REITs通路大開，這兩年的產業園賽道可以說是熱鬧非凡。然而，熱度持續攀升的背后，并不是每一個玩家都真的準備好了。
當下這個賽道內并不缺對開發、規劃和招商在行的公司，但產園業務中份量最重的那個環節，卻一直被多數企業忽視，那就是“運營”。
在9月底舉辦的一場園區大會上，幾乎每一位參會大佬都提到了產業園運營工作的重要性，可謂不厭其煩地強調。運營到底為什么受到此等重視？它對產園業務起著什么樣的作用？
今天小明將結合多位大佬觀點，來為大家梳理產業園運營到底重要在哪里！
01 出色的運營是產業園區 高質量、可持續發展的基石
產業園區作為持有經營性資產，開發與招商環節都不能完全決定其真正價值。只有在園區運作期間表現出來的運營質量，才能夠決定園區的長期價值，這與傳統地產開發有本質上的不同。
而且在公募REITs時代到來之后，運營更成了園區的價值之錨。未來產業園的運營能力、產業服務的專業化水平，只會越來越重要。
一、園區資產具有獨特的價值邏輯，運營是其中關鍵
傳統地產人甚至行業外的許多人，在對一個項目的價值評估邏輯上，都信奉這條“真理”：地段，地段，還是地段。直至現在雖然很多人轉到了其他賽道，但還多少帶著點這種思維慣性。
但在產業園領域，這條“真理”并不完全適用。地段雖然一定程度上代表著項目的發展前景，但對產業園區來說，運營的力量也能夠賦予園區極高的發展預期。
典型的案例就包括北京旁邊的固安新區，以及深圳的蛇口自貿區。這兩個片區都是實打實的黃金產業重鎮，一個承接大北京的產業外溢，一個承接香港的產業外溢。
它們看似占據著得天獨厚的地理位置，發展得非常好。但如果我們回到幾十年前來看，這兩個片區在當年的北京和香港企業眼中，未必有什么特別之處。
這兩個地區的蛻變，離不開一批先驅企業的開拓和培植，比如招商蛇口、比如華夏幸福。他們把從規劃到招商，再到產業生態構建和持續多年不間斷的高質量產業運營，這些系統性的工作全都一步步腳踏實地吃下來了。
開發區、園區必須先擁有產業價值，把載體做好了、服務做到位了、產業配套做足了、企業聚集起來了之后，才能夠獲得資產價值的持續提升，并最終爆發出所謂的地段價值。
這顯現出了園區長周期運營的價值和力量，這個先后邏輯必須要厘清。
二、良好的運營狀況，能為產業投資提供土壤
現在但凡是個做產業園的公司，多少都想過要做產投。一批先驅在數十年前就開始了實踐，現在不少產業地產商已經做起來了，在轉型投行的道路上獲得了豐厚的回報。
這引起了越來越多業內玩家的注意，眼看著園區內企業在穩步發展，大家都想去分享其中的成長紅利。然而，產投雖香但確實難度很高，并不是誰都能做。
首先園區能做成產業投資的大前提，就是必須具備良好的運營能力。
如果一個園區的服務做不到位，不能為企業解決經營發展問題，那連客戶都留不住，又談何投資？
如果一個園區不懂得怎么做產業服務，不會構建專業化的配套體系，企業在園區里得不到發展上的幫助，也就很難壯大起來。那運營方又談何分享紅利、獲取投資回報？
所以想做產投，必須先創造一個良性的發展環境，不僅是物理環境，還包括軟性的配套服務環境，讓中小企業能利用這些設施和服務，加速自身的發展。
只有當企業自己發展得順利，園區才會有做產投的土壤，才有可能找到優質有潛力的投資標的，保證更高的投資成功率。
如果本末倒置，產業環境還沒有搭建好，就幻想著拉一幫基金去和園區里的客戶談入股，那無異于賭博。
三、做好運營，是園區發行公募REITs必不可少的前提
公募REITs是當下各行各業的熱點話題，多只產園REITs的上佳表現，為整個產業園領域都點亮了明燈，大家都想盡快發行自己的產園REITs。
然而就如前文所說，公募REITs是園區的價值之錨。而園區資產的價值，又取決于其長遠的運營水平和質量。REITs對回報率的要求，會倒逼運營工作往高質量、可持續的方向上去提升。
此前曾有大佬總結道：公募REITs給所有懂運營、懂資產的人提供了一個通路。能夠在REITs領域實現退出，絕對是園區運營能力的重要彰顯。
公募REITs是對產業園區運營業務模式的再造，能夠幫助運營商在規模上快速達到一個滾動擴張的狀態。
但它同時也對運營商提出了更高的要求。你的園區是否具備足夠強的招商和運營能力，來長期始終保持良好的出租率與營收水平？這是每一個園區人都必須思考和自我審視的。
如果以上這些都不具備，那么市場就會用腳投票。
02 當下的產業園區運營 普遍處于初級階段
分析過園區運營的重要性之后，再來回頭看看現狀，業內大咖普遍認為當下我國的園區運營水平，還處于比較初級的階段。許多園區根本不存在運營，也不存在服務，業內對這一塊工作的重視程度和落地能力還遠遠不夠。
會議中有大佬曾總結道，未來起碼有90%的產業地產公司會面臨無業務可做的局面。
其中包括三個類型的企業，一是純地產開發模式介入的企業；二是純“二房東”模式的輕資產公司；三是只會融資和開發的平臺公司。這三類公司的短板統統指向同一個點，那就是運營能力的缺失。
而當下園區運營最大的短板在于兩處：一是專業化水平不夠，與產業鏈聯結不緊密；二是數字化水平不夠，企業服務效率低下。
在專業化方面，園區人都知道一個概念叫作“產業運營”或叫“產業服務”。但說起來容易做起來難，大家以前都是做開發或者做初級輕資產服務的，對產業鏈上的事、對企業的生產經營是一概不懂。
現在生物醫藥園區、智能裝備園區、人工智能園區概念都很火，可是產業定位玩得風生水起，真正到了園區里面我們會發現，根本沒有這種專業的團隊，具有深入產業鏈的知識儲備和服務能力。
他們沒有這些熱點產業相關的配套資源，更缺乏相關的專業知識儲備，不知道服務體系該從何下手去構建。這樣的園區定位軟性配套引不進來、產品硬件也做不到位，最后只能淪為叫賣式的園區。
另一方面，園區管理的數字化水平也還遠遠不夠。無論是對于招商而言，還是對于運營服務來說，數字化都是未來的核心力。
數字化能夠幫助園區整合客戶數據、分析企業訴求，提高招商精準度。同時在運營階段也能迅速接收和處理企業的服務需求，讓運營方做到快速響應和解決。
未來數字化技術的應用普及，一定是各地園區升級的必經之路。
03 產業園區運營必須 補齊短板，做深做透
那么想把運營短板補齊，應該從何下手呢？我們總結三個方面，分別是專業化、數字化、物業服務精細化。
一、加強產業鏈認知，提升園區專業化服務
前文已經說了，園區運營的最大短板在于專業化服務不足。許多園區運營方自己對園區定位的產業，了解就不夠深，不清楚企業的經營生產過程是這樣的，也不清楚他們的發展需求與痛點。
想要提高園區的運營質量，就必須加強運營團隊對于產業鏈的了解，加深與企業客戶的溝通鏈接，增強關于產業鏈的知識儲備。
對于產業園區來說，產業是內容，園區只是載體。在新的REITs時代下，園區的未來應該回歸到產業本質上去。
當下各地已經涌現出了許多專業化園區，包括生物醫藥、集成電路、人工智能等領域的主題型園區。這些園區在產業導向上不做全、只做精，運營團隊專注于服務1-2種主導產業，這樣利于把服務做精、做深。
如果以過去常見的綜合性園打法，想把運營做深是極其困難的，因為涉及到的產業門來太過龐雜，不可能有團隊能夠兼顧這么多種產業的學習、調研工作，更別說去整合那么寬泛的產業資源。
所以未來優秀的園區運營，一定誕生于專精式園區，而不會出自大而全的園區，這個趨勢已經突顯出來了。
比如杭州的和達高科，其園區特色化服務做得極其充分和精準。比如針對生物醫藥產業，和達高科會提供危化品管理、特殊冷鏈物流服務，搭建了醫療器械的進口通關一體化平臺。
在硬件投入方面，和達高科還從能源配套入手，將園區的基礎設施進行了充分的升級。生物醫藥、半導體行業，對于能源的需求是很高的。園區的硬件必須滿足能源供應要求，才能夠留住企業。
和達高科通過分布式能源站的基礎設施配置，實現了調峰功能和短時間發電功能，保證了這些產業的特殊用電需求。
這些軟硬件的投入，對生物醫藥企業而言是至關重要的，也是最切中痛點的幫助。
又比如銀星集團，為旗下的生命健康園區特地搭建了設備共享平臺。最初入園的中小初創企業提出，希望在園區問問，有沒有哪家公司的儀器愿意出租，這樣就不用花大錢去購買了。
后來這樣的需求越來越多，銀星就開始牽頭為企業進行對接，最后建立起了園區內的設備共享平臺，企業可以通過APP尋找閑置儀器設備。APP會每周更新各家設備使用狀況，有需求的企業可以按時段去租用。
這么一來，園區就解決了非常實際的企業生產過程中的問題，幫助客戶降本增效。
二、通過數字化充分賦能，提升園區管控與響應能力
通過數字化手段，能夠提升產業運營的效率，這是當下業內的普遍共識，也是多數園區都在著手進行的事情。
數字化手段能夠對園區的各個方面進行監控與分析，包括硬件設施管理、能耗管理、租約管理、客戶管理、運營需求管理等等。
通過數字化手段的監控與需求收集，企業需求的接收和分發效率能夠提升到一個全新的水平，這是園區運營提效不可缺少的工具。
三、重視多服務板塊的整合，把擅長的事做到極致
在大家都談產業服務的今天，許多園區人忽略了其他服務，比如物業、商務及政務對接服務。認為這些沒什么含金量，而且有些園區已經很擅長了，沒有必要過多去關注。
但實際上，即使是在本就擅長的領域，也永遠都提升的空間。把擅長的事做到極致，也會把它做成一種重要的競爭力。
比如星河產業就分享過他們的企業超級服務中心。這個服務中心整合了幾乎園區內可能涉及到，所有的服務內容，從最基層的物業服務，到中間支撐的商務服務與政務對接服務，再到頂層的產業增值服務，全都由這個超級服務中心進行整合調度。
這個服務中心提供的服務，會精細到諸如會議室租用打折、酒店入住打折、園區餐廳用餐打折、贈送體賽事演出門票等非常瑣碎的細節上。
據介紹，這個一站式的對外服務窗口，包括四個職能：公共服務、政務服務、智慧智能化辦公、黨建公益。囊括大大小小15項服務，都可以在一個窗口里解決，服務效率無疑更高。
另外現在被很多園區輕視的物業服務，實際上也需要升級，尤其是在影響速度上。企業對于一個園區的印象和體驗感，實際上大部分都來自于物業服務。
星河產業有一套先進的智慧園區管理體系，每個企業報修需求，接收后必須限時響應、工程人員限時到位、限時解決，這些都是有明確的系統要求的。這就對物業服務的過程作出了進一步的規范，能夠為企業客戶提供最好的服務體驗。
結 語
不可否認，產業園區賽道已經進入了一個非常好的時代。然而在運營工作上，多數園區還任重道遠。園區如何讓企業滿意、讓政府滿意、讓業主滿意，這對運營團隊是很大的考驗。
只有回歸初心、回歸產業本質，把企業客戶的需求吃透，用運營創造價值，園區才會得到遠大的發展。
